Studie: Wertminderung durch Sendemasten
Eine Umfrage gibt Aufschluss über den Einfluss von Sendemasten auf das Käuferverhalten - die Ergebnisse werden keinen Makler kalt lassen!
In den Medien wird das Thema Gesundheitsgefährdung, die von Mobilfunksendemasten ausgeht, sehr kontrovers diskutiert. Von absolut unschädlich bis hochgradig gefährlich wird jede Meinung vertreten. Welche Ansicht die Richtige ist, lässt sich für den Laien nicht erkennen. Fakt ist aber, dass fast jeder eine Meinung dazu hat. (...) Aus Maklersicht stellt sich also konkret die Frage, ob es dem Wert von Immobilien schadet, wenn sich in unmittelbarer Nähe ein Mobilfunksendemast befindet. Die Immobilienbetreuungsgesellschaft mbH von Medinger, München, wollte auf diese Frage eine Antwort und hat deshalb unter 600 RDM-Maklern eine Umfrage dazu durchgeführt.
Betroffene Immobilien sinken im Käuferinteresse
In dem ersten Teil der Umfrage sollten die Makler angeben, ob sie die Erfahrung gemacht haben, dass Sendemasten, die in einem Umkreis von 150 m zur Immobilie stehen, verkaufshemmend wirken. Die überwältigende Mehrheit von 70 Prozent derjenigen Makler, die sich zu der Frage geäußert haben, konnte dies bejahen. Nur 15 Prozent haben keinerlei Einfluss auf die Verkaufsattraktivität feststellen können. Weitere 15 Prozent wurden mit dem Thema noch nicht konfrontiert, weil in der von ihnen bearbeiteten ländlichen Region (noch) keine Sendemasten aufgestellt wurden. Das Ergebnis spricht für sich und wird jeden Makler alarmieren. Geradezu beängstigend ist aber das Resultat des zweiten Teils der Umfrage. Hier sollten die Makler angeben, ob sie einen Wertverlust für die betroffenen Immobilien schätzen können.
Wertverlust bis zu 50 Prozent
Die Einschätzung derjenigen Makler, die bereits versucht haben, eine solche Immobilie zu verkaufen, reichen von 5 über 15, 20, 30, 40 bis hin zu 50 Prozent Wertminderung. Entscheidender Faktor ist die tatsächliche Entfernung des Sendemasts zur Immobilie. Ein Sendemast vis à vis dem Schlafzimmer des zu verkaufenden Objekts kann sich ganz schnell nicht nur verkaufshemmend, sondern als verkaufshindernd auswirken. Ein Aspekt, der mehrfach bei der Beantwortung der Frage von den Maklern erwähnt wurde, ist die Tatsache, dass oftmals bereits im Vorfeld Besichtigungen abgesagt wurden, wenn von den Kauf- aber auch von den Mietinteressenten erkannt worden war, dass sich das Gebäude in unmittelbarer Nähe einer Sendeanlage befindet. Zu einer Diskussion über eine Kaufpreissenkung oder Mietminderung kommt es in diesen Fällen gar nicht, da es sich um grundsätzliche, also zumeist gesundheitliche Bedenken handelt. Diesen Interessenten wird selbst ein 50-prozentiger Wertminderungsansatz für die jeweilige Immobilie nicht gerecht.
Prädikat: Unverkäuflich!
Aufgrund der Entwicklungen sind die Makler zurückhaltend geworden und nehmen nur noch ungern entsprechende Objekte in ihren Katalog mit auf. Der Makler S. aus W. berichtet von einem besonders abschreckendem Beispiel: In seinem Objektbestand bot er ein Gebäude in der Stadt K. an. Es hatte eine exponierte Aussichtslage und war frisch renoviert. Die Immobilie hatte aber einen entscheidenden Haken: Der Eigentümer hatte sich breit schlagen lassen, für zehn Jahre eine Sendeanlage gegen 5.000 Euro Miete im Jahr zu installieren. Makler S. versucht nun das Objekt zu verkaufen und fand dafür drei solvente Interessenten, doch alle drei lehnten explizit wegen der Sendeanlage ab. Für Makler S. ist klar: Das Objekt ist mit Sendeanlage praktisch unverkäuflich...
„Ich fühle mich entschädigungslos enteignet.“
Aber nicht nur die Makler leiden unter der Situation, sondern vor allem auch die Eigentümer. Ein betroffener Eigentümer berichtet, dass er seine Immobilie schnell verkaufen wollte, als in 100 Meter Entfernung ein Sendemast angebracht wurde. Der beauftragte Makler musste ihm mitteilen, dass das Objekt aufgrund der Basisstation mit ca. 1/3 wertmindernd anzusetzen sei. Dadurch wurde der Verkauf und der anschließende Neukauf für den Eigentümer finanziell unmöglich. Er erklärte, dass er sich vom Anlagenbetreiber entschädigungslos enteignet fühlt.
Denkt man an diesem Fall noch etwas weiter und rechnet am Beispiel München hoch, dass sich ca. 20 Häuser in der näheren Nachbarschaft von einer Sendeanlage befinden und unterstellt man, das diese Häuser eine durchschnittliche Wohnfläche von 1.600 qm haben, dann erleiden konsequenterweise ca. 32.000 qm Wohnfläche pro Sendeanlage eine Wertminderung. Rechnet man das auf 1.200 Sendeanlagen hoch, die in München aufgestellt werden sollen (700 davon sind bereits installiert), ergäbe das eine Wertminderung für 38,5 Millionen Quadratmeter Fläche allein in München. Nimmt man nur eine Wertminderung von 500 Euro/qm an, berechnet sich ein Schaden am Privatvermögen in Höhe von ca. 19 Milliarden Euro.
Fazit
Für Makler kann das nur heißen, dass Vorsicht geboten ist, denn Topimmobilien können durch die unmittelbare Nähe einer Sendeanlage zur Karteileiche werden. Seriöse Makler sind im Zuge ihrer Treuepflichten dazu verpflichtet, ihren Auftraggeber, aber auch den Interessenten, auf die bestehende Problematik aufmerksam zu machen.
Autorin: Ronja Sebode (aus: Immobilien, Wirtschaft und Recht, Nr. 6, 2002, S. 60/61)
Quelle:
http://www.vauban.de/forum/thema.php?topic=702
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WERTVERMINDERUNG VON LIEGENSCHAFTEN
Die Strahlen drücken auf die Preise der Wohnhäuser
Natelantennen und Stromleitungen lösen nicht nur gesundheitliche Sorgen aus. Berner Immobilienfirmen bestätigen: Der Marktwert eines Hauses sinkt, wenn in der Nähe solche Anlagen montiert werden.
Morgens um zwei Uhr wacht Ernst Brönnimann auf – jede Nacht. Das Brummen der Hochspannungsleitung, die wenige Meter neben seinem Hof bei Oberbalm vorbeiführt, sei dann klar zu hören. Für die nächsten ein bis zwei Stunden könne er an Schlaf nicht mehr denken. Der frühere Berner Großrat ist überzeugt, dass seine Schlaflosigkeit mit der Stromleitung zu tun hat. «In meiner Ferienwohnung in Spanien schlafe ich nämlich hervorragend.»
Die Leistung der Stromleitung soll in nächster Zeit massiv erhöht werden. Brönnimann sorgt sich nicht nur um seinen Schlaf. Er will auch wissen, was dies finanziell für ihn bedeuten könnte. Er hat ein Immobilienunternehmen damit beauftragt, zu schätzen, mit welchem Wertverlust seiner Liegenschaft er rechnen muss – «auch, wenn das Resultat ernüchternd sein könnte». Für rund eine Million Franken hat Brönnimann zwei Mietwohnungen in seinen Hof eingebaut. Wenn die Leitung aufgerüstet und nicht verlegt wird, werde die Lage prekär, so Brönnimann. «Dann muss ich die Mieten wohl tiefer ansetzen», sagt er, «vielleicht will auch gar niemand mehr hier wohnen.»
Preise sinken über Nacht
Nicht nur wegen Stromleitungen, auch wegen Natelantennen kann der Marktwert umliegender Häuser in den Keller fallen: «Ich lachte früher über dieses Argument von Mobilfunkgegnern», sagt Jean-Pierre Weyermann von der Berner Immobilienfirma Schneller AG. Doch in letzter Zeit sei er eines Besseren belehrt worden. Sogar «massiv», das heißt «30 bis 50 Prozent», könne der Marktwert einer Liegenschaft sinken, wenn eine Antenne oder eine Stromleitung in der Nähe eingerichtet werde.
Auch Paul Brand, Inhaber der Aare Immobilien-Treuhand AG in Muri, stellt fest, dass sich Anfragen für Hausschätzungen wegen Strahlen häufen. «Es ist eine neue Form von äußerem Einfluss.» Mit einer abstrahlenden Anlage in der Nachbarschaft werde es schwieriger, ein Haus zu vermieten. Der Ertragswert sinke, und es komme zu einer Wertverminderung.
30 Prozent Mietreduktion
Im Jahr 2000 entschied das Genfer Mietamt, dass Mietern in einem Quartier eine Mietzinsreduktion von 30 Prozent zustehe. Der Grund: Auf dem Dach einer nahen Liegenschaft befand sich eine Mobilfunkanlage der Firma Sunrise, gegen welche sich die Anwohner gewehrt hatten. Obwohl der Besitzer der Liegenschaft für die Antenne Miete kassiert, verlangte er, dass Sunrise die drei Antennen abbaut – die Mietverluste waren enorm geworden.
Es sei nicht grundsätzlich zu schätzen, welchen Wert eine Liegenschaft durch eine nahe Antenne verliere, sagt Francesco Canonica. Er ist Mitglied des Kreises 6 (Region Bern) der Eidgenössischen Schätzungskommission. «Es gibt viele Daten über Strahlen», sagt er. Darauf stütze sich auch das Recht, wenn es darum gehe, eine Antenne oder Leitung zu bauen. «Aber Tabellen und Richtwerte, was das finanziell bedeuten kann, gibt es nicht», so Canonica, «denn jeder Fall ist ein Einzelfall, ähnlich wie beim Lärm.»
Die Studie des Buwal
In Zukunft könnten die Strahlen noch stärker auf den Preis betroffener Häuser drücken. Denn immer öfter sprechen laut Immobilienhändler Wymann nicht nur Kunden, die sensibel auf Strahlen reagieren, das Thema an. Auch Leute, die keine Angst vor Elektrosmog hätten, verlangten Preissenkungen. «Sie befürchten, das Haus später nicht mehr zum selben Preis verkaufen zu können.» Dass Häuser in der Nähe einer Stromleitung an Wert verlieren, hat 2003 auch das Bundesgericht bestätigt (Kasten).
Ein Thema ist der neue Preisfaktor auch beim Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft (Buwal). Seit 2004 ist dort eine Studie zu den Auswirkungen von Immissionen auf den Marktwert von Liegenschaften in Arbeit. Neben Fluglärm untersucht das Buwal auch Mobilfunkantennen als möglichen Einfluss. Das Buwal will die Ergebnisse nächstes Jahr veröffentlichen.
Keiner wills auf dem Dach
Dächer von Mehrfamilienhäusern sind begehrte Antennenstandorte. Die Mobilfunkanbieter dürfen aber nur dann eine Antenne installieren, wenn der Besitzer einwilligt. Offenbar ist das immer seltener: «Neun von zehn Hausbesitzern lehnen entsprechende Anfragen ab», sagt Rolf Kuhn, Inhaber der Liegenschaftsverwaltung Kuhn Immobilien in Worb. Erstaunlich ist Kuhns Bilanz, weil die Telefongesellschaften den Hausbesitzern Mieten für die Antennen zahlen. Kuhn weiß von einem Fall, in dem ein Unternehmen für die Jahresmiete 4000 Franken zahlte.
Eine mögliche Erklärung für diese Ablehnung hat Martin Frei, Vorstandsmitglied des Schweizerischen Immobilienschätzerverbands. «Mein subjektiver Eindruck ist, dass die Leute dann viel empfindlicher reagieren, wenn Antennen oder die Strommasten gut sichtbar sind.»
Wohnbauten in der Nähe einer Stromleitung können auch einen Wertverlust erleiden, wenn die Überbaubarkeit nicht behindert wird und keine Immissionen zu befürchten sind. Viele Käufer würden sich nämlich aus psychologischen Gründen nicht mehr für solche Liegenschaften interessieren. Dies hielt das Bundesgericht in einem Urteil aus dem Jahr 2003 fest. Ein Landwirt aus dem Glarnerland klagte, seine Liegenschaft werde um 70 Prozent entwertet, weil die Stromleitung über seinem Grundstück aufgerüstet wird – wie in Oberbalm (siehe Haupttext). Der Kläger erhielt allerdings nur die in einem solchen Fall übliche Entschädigung. wrs
Berner Zeitung, Mischa Aebi, Wolf Röcken [21.04.05]
http://www.espace.ch/artikel_82534.html
Nachricht von der BI Bad Dürkheim
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Immobilien und Mobilfunk
http://omega.twoday.net/stories/475821/
Wertminderung durch Mobilfunk
http://omega.twoday.net/stories/1071979/
Wertverlust von Immobilien durch Sendemasten
http://www.izgmf.de/Aktionen/Meldungen/Archiv_03/Wertverlust_Immobilien/wertverlust_immobilien.html
Mieter und Käufer nehmen Abstand
http://www.elektrosmognews.de/news/snimmo201103.htm
IMMOBILIEN-WERTVERLUST durch MOBILFUNK
http://www.buergerwelle.de/d/doc/aktuell/immo-survey.htm
http://www.buergerwelle.de/pdf/rdm_wertminderung_fuer_immobilien_durch_sendmasten.pdf
Wertminderung von Immobilien durch Mobilfunksendeanlagen
http://www.buergerwelle.de/pdf/mobilfunkantennen_in_der_nachbarschaft.pdf
Wertminderung von Immobilien durch Mobilfunk-Sendemasten
http://www.attendorn.de/mobilfunkattendorn/aspekte/wertminderung_infos/
http://www.attendorn.de/mobilfunkattendorn/aspekte/wertminderung/
Wertminderung durch Sendemasten
http://www.mobilfunk-oldenburg.de/Recht/hauptteil_recht.html
Wertminderung für Immobilien durch Sendemasten?
http://www.inputmagazin.de/hauptrubriken1.php3?beitrag=482&rubrik=17
Wertverlust durch Mobilfunk?
http://www.sueddeutsche.de/immobilien/geldmarkt/artikel/341/5336/
Wertminderung von Immobilien durch Mobilfunksendemasten
http://www.elektrosmognews.de/news/wvidm161203.htm
Wertzuwachs/Wertminderung durch Mobilfunk-Antennen in der Nachbarschaft
http://omega.twoday.net/stories/260482/
Mobilfunk und Mietumfeld
http://www.risiko-mobilfunk.at/rmf_mietumfeld.html
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen sperrte 1993 einen D1-Turm
http://www.iddd.de/umtsno/recht.htm
